Wie weit geht die Duldungspflicht bei Modernisierungsmaßnahmen?
BGH 21.11.2017, VIII ZR 28/17
Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen i.S.v. § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufügung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde.
Der Sachverhalt:
Die Beklagten sind seit November 1986 Mieter eines älteren Reihenhauses in einer Berliner Siedlung, für das sie derzeit eine monatlich rund 463 € zahlen. Die Klägerin, eine Entwicklungsgesellschaft, hat das Anwesen und weitere 13 Siedlungshäuser vor etwa fünf Jahren erworben. Sie beabsichtigt nun, umfangreiche bauliche Maßnahmen durchzuführen, auf deren Duldung sie die Beklagten in Anspruch nimmt.
Die geplanten Maßnahmen umfassen im Wesentlichen die Hinzufügung neuer Räume (Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens) unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda. Die Kaltmiete soll sich infolgedessen auf 2.150 € monatlich erhöhen. Die Maßnahmen sollen voraussichtlich 14 Wochen dauern.
Das AG hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die geplanten Maßnahmen seien, soweit es sich nicht um Instandsetzungsarbeiten handele, nicht als Modernisierung i.S.v. § 555b BGB zu werten. Von einer Verbesserung der Mieträume könne nicht mehr gesprochen werden, wenn etwas völlig Neues geschaffen und eine Identität der Räume vor und nach den Umgestaltungsmaßnahmen nicht mehr gewahrt sei. Soweit die Klägerin als Teil des geplanten Gesamtkonzepts auch die Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen nach § 555a BGB verlange, sei nicht erkennbar, dass sie diese unabhängig von der Verwirklichung des gesamten Maßnahmenpakets vornehmen wolle.
Das LG hat die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Dabei hat es die Auffassung vertreten, dass es auf den vom AG eingenommenen Rechtsstandpunkt nicht ankomme, weil bereits der Mietvertrag einer Duldungspflicht der Beklagten hinsichtlich der begehrten Maßnahmen entgegenstünde. Die Klägerin blieb auch vor dem BGH erfolglos.
Gründe:
Zwar entspricht die vom Berufungsgericht als vertretbar erachtete Auslegungsvariante, dass der Mieter alle zustimmungspflichtigen Modernisierungsmaßnahmen durch die Verweigerung seiner Zustimmung verhindern könne, nicht der Sichtweise von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der regelmäßig beteiligten Verkehrskreise. Sie würde von ihnen auch nicht als ernsthafte Auslegungsmöglichkeit in Betracht gezogen. Die rechtsfehlerhafte Auslegung des Berufungsgerichts ändert aber nichts an der Richtigkeit der ausgesprochenen Klageabweisung. Denn das von der Klägerin beabsichtigte Maßnahmenpaket ist von den Beklagten nach den maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften der § 555a Abs. 1, § 555d Abs. 1 BGB nicht zu dulden.
Bei den weiteren im Rahmen ihres Gesamtkonzepts von der Klägerin aufgeführten Maßnahmen handelt es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB – insbesondere nicht nach Nr. 4 oder Nr. 5 dieser Vorschrift -, die nach § 555d BGB von den Beklagten zu dulden wären. Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich nämlich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands (vgl. § 555a BGB) hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht. Die vom Senat für eine frühere Gesetzesfassung geprägten Grundsätze gelten auch für die aktuelle Bestimmung des § 555b BGB. Nr. 4 und Nr. 5 dieser Vorschrift entsprechen wörtlich den in § 559 Abs. 1 BGB a.F. (Mieterhöhung bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen) geregelten Alternativen (BT-Drucks. 17/10485, S. 20), die in § 554 Abs. 2 BGB a.F. (Duldungspflicht des Mieters) als „Verbesserung der Mietsache“ umschrieben sind. § 554 BGB a.F. wiederum hat im Wesentlichen den Inhalt der Vorgängerregelungen in §§ 541a, 541b BGB a.F. übernommen (BT-Drucks. 14/4553, S. 49).
Die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen im vorliegenden Fall sind so weitreichend, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde. Sie beschränken sich nicht auf eine Verbesserung des vorhandenen Bestands, sondern sollen ausweislich der Baubeschreibung u.a. dazu führen, dass das Reihenhaus unter Veränderung seines Grundrisses weitere Räume (Ausbau des Spitzbodens; Wintergarten) und einen anderen Zuschnitt der Wohnräume und des Bads erhält. Außerdem sollen eine Terrasse angelegt und der Anbau an der Gartenseite des Hauses (Veranda) abgerissen werden. Bei solch weitreichenden Maßnahmen kann nach der Verkehrsanschauung nicht entfernt mehr von einer bloßen Verbesserung der Mietsache i.S. einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache (§ 555b Nr. 4 BGB) oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB) gesprochen werden.
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Quelle: BGH online